Construire sa propre maison et voir son futur domicile prendre forme jour après jour est une aventure fabuleuse et passionnante. Cela permet non seulement de réaliser un gain économique considérable comparativement à l’achat d’un bâti neuf, mais également d’améliorer grandement la qualité de vie puisque ceci donne la liberté d’aménager l’intérieur sur mesure et de personnaliser au maximum les plans, le design et la finition de chaque coin de la demeure, tant que les lois locales en vigueur le tolèrent. Toutefois, la réalisation de ce rêve est loin d’être une tâche facile et ne doit pas être sous-estimée ; c’est un enjeu de taille et de longue haleine dans la mesure où les travaux sont généralement stressants et requièrent beaucoup de patience et d’organisation ainsi qu’une bonne capacité à faire face aux aléas et à de nombreuses situations où des connaissances multiples et parfois complexes sont indispensables. L’aboutissement d’un projet d’une telle envergure impose donc une attention accrue et la réussite de plusieurs ingrédients dont essentiellement le choix du terrain et des partenaires, dans l’objectif d’assurer un bon déroulement de l’opération.
Définition du budget
Il s’agit d’une phase cruciale même s’il n’est pas facile de tout prévoir. Par ailleurs, l’achat du foncier, dont le prix diffère principalement selon la superficie, la forme et l’emplacement, constitue un poste fondamental. Il oriente donc profondément la recherche et doit être en phase avec les moyens, les besoins et le prix du marché local. Pareillement, les travaux, dont l’éventail des prix est extrêmement large, varient du simple au triple, non seulement en fonction du type de l’édifice, les technologies utilisées, les dimensions, les équipements et la qualité des matériaux des finitions, mais également suivant la nature du sol et plus précisément sa capacité portante. Cette dernière est déterminante pour la prescription du type des fondations convenable à la stabilité. Plus elle est faible, plus l’option à adopter est onéreuse. De surcroît, d’autres coûts annexes, qui dépendent des particularités du projet, doivent être considérés afin d’éviter les mauvaises surprises. Ils sont annexes mais ils sont à prendre en compte dans le budget global. En conséquence, la consultation d’un professionnel est de mise en vue de les lister précisément et définir les fourchettes des estimations. Ils incluent, à titre d’exemple, les frais de notaire, permis de construire, permis d’habiter, architecte, bureau d’études, agent immobilier, étude de sol, taxes locales et droits d’enregistrement et de raccordement sur les différents réseaux. Cependant, non seulement il y a une tendance à sous-estimer quelques charges ou l’éventualité de certains imprévus mais encore, des modifications tardives apportées peuvent entraîner des surcoûts. Vu toutes ces raisons, dans la grande majorité des cas, l’investissement final dépasse les prévisions. C’est pourquoi prévoir un petit budget supplémentaire alloué aux dépenses inattendues aide à entamer les travaux sereinement.
Choix du terrain
C’est l’une des étapes les plus importantes et la clé décisive pour obtenir l’environnement espéré lorsque l’on entreprend de bâtir une maison individuelle, car, selon ses caractéristiques, le terrain joue un rôle primordial dans la conception architecturale, détermine les possibilités et limites de l’habitation, agit profondément sur le coût global lors de l’achat et au niveau de l’entretien à long terme et conditionne, pendant de nombreuses années, le mode de vie familial ou encore la rentabilité, au cas où il s’agirait d’un investissement. Il est donc nécessaire de prendre en compte les deux composants, parcelle et bâtiment, comme un projet global, aussi bien en termes pratique et esthétique que financier, avant de se lancer dans les démarches d’achat et de construction. Bien que cela puisse paraître simple à première vue, trouver le coup de cœur se révèle souvent complexe, par conséquent, il convient de prendre les précautions nécessaires, analyser en détail les différentes possibilités qui s’offrent et considérer de nombreux critères d’évaluation pour la quête du choix idéal. Tout d’abord, il y a une question de taille à trancher, celle de savoir s’il doit être situé en zone urbaine, sachant qu’en ville, les terrains à vendre rentrent aujourd’hui fréquemment dans des programmes de lotissements, ou alors isolé en campagne. La réponse dépend bien entendu de l’attractivité de l’endroit, mais également de critères plus personnels. Un emplacement isolé comporte un certain nombre d’avantages, notamment le fait de bénéficier de l’absence du vis-à-vis et d’une superficie souvent plus grande qu’en lotissement par rapport à une enveloppe donnée. Néanmoins, une certaine vigilance s’impose, particulièrement quant aux frais annexes qui risquent de s’ajouter. De ce fait, l’éloignement peut générer des frais de déplacement plus élevés et des coûts supérieurs concernant le raccordement sur les réseaux d’énergie et de communications. Habituellement vendus par des particuliers, ces biens nécessitent généralement des travaux de viabilisation, bornage et étude de sol, tandis que ces contraintes se volatilisent lorsqu’il s’agit d’une zone urbaine, vu que le lot est, dans ce cas, constructible dans l’immédiat. En revanche, il y a moins de liberté, non seulement parce que le style architectural et les aménagements extérieurs sont soumis aux obligations d’un cahier de charges bien précis allant de l’implantation à la hauteur en passant par les matériaux et les couleurs jusqu’à l’intégration de certaines normes environnementales, mais encore à cause de la présence d’un voisinage à proximité immédiate. Ensuite, il est recommandé de bien se renseigner sur l’historique de l’endroit pour, d’une part, être sûr qu’il n’est pas situé sur d’anciennes décharges ou zones inondables et, de l’autre, avoir un aperçu sur la qualité et la richesse des rapports humains de l’entourage. Dans tous les cas, il faut toujours, en immobilier, acheter dans l’optique de revendre même quand on n’en a pas l’intention ; le bien idéal est aussi celui qui permet de faire la meilleure plus-value sur le long terme. Les coups de cœur peuvent donc se révéler dramatiques plus tard si, au moment de la vente, on a du mal à justifier les défauts tolérés au moment de l’achat. Voici quelques conseils à intégrer à la réflexion dans le but d’aider au mieux à dénicher le bon terrain :
Règles de l’urbanisme
Les normes en matière d’urbanisme sont nombreuses et contiennent régulièrement certaines restrictions pouvant avoir des répercussions sur la conception. Ainsi, que la parcelle soit isolée ou non, l’habitation doit répondre à certaines règles strictes. C’est pourquoi, même lorsque l’emplacement semble remplir tous les critères souhaités, avant de passer à l’acte d’achat, il convient de s’adresser aux services compétents de l’administration pour se renseigner sur la constructibilité du lieu et de la cohérence du projet avec le cahier des charges fixé par la commune. Cette démarche est conseillée afin, d’une part, de connaître les limitations administratives et les prescriptions d’urbanisme dont fondamentalement, la distance par rapport aux limites du foncier, la hauteur et l’occupation de sol maximales, les contraintes architecturales, et de l’autre, de faire un point sur les projets locaux en cours ou envisagés en cas de présence d’espaces vierges constructibles dans les environs. Quand il s’agit de futurs bâtiments, s’informer sur leurs natures, affectations et hauteurs aide à éviter de se retrouver, quelques années plus tard, collé à un atelier qui dégage de mauvaises odeurs ou un immeuble trop haut. En effet, même si les alentours semblent correspondre aux attentes, il est possible que cela change dans les mois ou années à venir. Cette vérification permet également de s’assurer que l’endroit n’est pas exposé à des risques naturels ou technologiques et n’est donc pas situé à côté de sources de nuisance ou dans une zone menacée par les inondations, les glissements, les tassements, les avalanches, les incendies de forêt ou les secousses sismiques au risque de dévaloriser le bien. Au minimum, cela doit faire baisser le prix de vente.
Localisation
La situation géographique est un critère essentiel à l’achat ; évidemment, plus elle est éloignée de toute agglomération moins le prix est cher. De là, selon le budget, le choix doit se faire entre un terrain petit mais proche de la ville ou plus grand mais plus reculé. En vue de mettre toutes les chances de son côté, il est préférable de privilégier ceux qui sont facilement accessibles et proches de la gare, des arrêts de transport en commun, de l’école, des services médicaux, culturels, sportifs et sociaux, des lieux de culte, les commerces et de toutes les commodités. Aussi, la présence de différents itinéraires routiers et de suffisamment de places gratuites pour se garer facilement sont incontestablement autant d’éléments qui influencent sur la valeur du bien. Malgré cela, une proximité avec les axes routiers importants, les chemins de fer, les couloirs aériens, les usines, les entrepôts, l’autoroute, les voisins, les carrefours, les ronds-points, les feux rouges et les dos d’âne peut être une source de contraintes et de nuisances de manière à déprécier l’acquisition. C’est pourquoi il est recommandé de visiter le quartier plusieurs fois et à divers moments de la journée et de la semaine, dans l’objectif de mieux se renseigner sur les avantages, les inconvénients et l’environnement, vu que les sources des nuisances sonores sont susceptibles d’être nombreuses mais pas toujours visibles. Par ailleurs, au-delà du budget, c’est le mode de vie, les envies et la nature de l’usage (résidence secondaire ou logement principal à plein temps) qui déterminent le choix. Par exemple, un couple actif avec des enfants en bas âge ferait le sacrifice d’une grande parcelle au profit d’une plus petite mais proche de la ville et surtout de l’école. Au contraire, un couple déjà installé avec de grands enfants s’éloignerait plus facilement afin de trouver un terrain plus grand. Néanmoins, payer plus cher un bien immobilier, étant proche du lieu de travail, peut ne pas être une idée qui résiste dans le temps, non seulement parce qu’un changement de poste ou d’employeur est envisageable, mais encore, un déménagement de celui-ci à l’autre bout de la ville à la faveur d’une restructuration ou d’un rachat, est possible.
Orientation
L’orientation est l’un des points capitaux dans la mesure où, non seulement elle rend la demeure plus attrayante quand elle est bien choisie, mais encore, elle réduit considérablement la dépendance à l’égard des systèmes de chauffage et de climatisation, améliore le bien-être des habitants et favorise la création d’un environnement sain et confortable, capable d’offrir chaque jour une sensation agréable. Une exposition bien réfléchie permet alors, d’une part, de réaliser des économies d’énergie en récupérant les apports solaires en hiver et en les diminuant en été et, de l’autre, de maximiser la répartition de la lumière naturelle dans l’habitation. Ainsi, il est conseillé de choisir un terrain offrant une vue dégagée de tout bâtiment haut au Sud pour capter autant de rayons solaires que possible pendant les mois les plus frais. Vu que c’est la façade la plus ensoleillée, elle doit comprendre, de préférence, les pièces de vie et les baies vitrées. En réalité, une orientation sud-ouest est souvent plus prisée étant donné qu’elle expose moins aux grosses chaleurs de l’été et maximise la lumière en fin de journée. En outre, l’orientation face au vent doit également être prise en considération puisque c’est ce qui attire la pluie, les odeurs, le bruit voire d’éventuels dépôts qui peuvent être transportés jusqu’à la maison. A titre d’exemple, un axe routier peut, le jour de la visite, paraître suffisamment éloigné alors que le bruit rabattu sous l’effet de certains vents est capable d’être suffisamment puissant pour obliger à fermer les portes et les fenêtres. Pour le reste, la vue imprenable n’est pas garantie sur le long terme ; même dans le cas où le règlement d’urbanisme n’autorise pas de dépasser une certaine hauteur, tout peut évoluer à l’horizon et il est donc tout à fait possible qu’un immeuble la compromette dans le futur.
Forme et topologie
La forme a un impact direct sur les possibilités de construction, c’est ce qui détermine le modèle de la maison individuelle. Une forme simple, comme le carré ou le rectangle, est particulièrement appréciée, car elle donne lieu à une plus grande marge de manœuvre et facilite les travaux d’édification. Une configuration trapézoïdale ou plus atypique est plus compliquée à aménager. Le relief est à son tour un élément à prendre en compte ; un terrain plat favorise naturellement l’exécution et offre diverses alternatives. Par ailleurs, la pente présente quelques précieux avantages tels qu’un meilleur ensoleillement, une vue dégagée et des aménagements paysagers originaux. Le café Hafa, ouvert en 1921, situé le long de la falaise surplombant la baie de Tanger, connu à travers le monde par son thé à la menthe, et offrant une vue magique sur l’océan en est un bel exemple. Similairement, le palais du Potala à Lhassa, cet édifice imposant classé par l’Unesco en 1994 au patrimoine mondial de l’humanité et qui couronne la Colline Rouge au cœur de la capitale du Tibet, et l’un des monuments les plus remarquables au monde s’intègre à merveille dans le paysage et donne une vue panoramique imprenable sur la nature environnante et une excellente visibilité. En revanche, cette topographie risque d’engendrer des travaux qui ont bien souvent un coût non négligeable comme les fondations semi-profondes, les terrassements, les caniveaux et les ouvrages de soutènement. Aussi, l’accessibilité peut être difficile, ce qui complique davantage les manœuvres. Par conséquent, le coût d’une maison individuelle en pente est forcément plus élevé que sur un terrain horizontal et ce surcoût est en mesure de varier considérablement en fonction du degré d’inclinaison, la surface habitable, l’accessibilité et le volume des terres à déblayer.
Qualité du sol
La typologie a une forte incidence sur le budget de construction parce qu’elle conditionne les fondations de la maison. A titre d’exemple, les sols riches en argile, remblai ou limon sont, contrairement à ceux composés de roches, sable ou gravier, défavorables et nécessitent des mesures particulières généralement coûteuses telles que les fondations profondes. Ces dernières étant celles qui permettent de reporter les charges dues à l’ouvrage qu’elles supportent sur des couches situées entre la surface et jusqu’à une profondeur variant de quelques mètres, à plusieurs dizaines de mètres. Leur réalisation est donc préconisée lorsque le sol est par nature instable ou sujet à des désordres présentant un danger sur les personnes et le futur ouvrage. Le recours à cette solution, onéreuse en raison de la nécessité de procéder à un forage, est également justifié si la charge de construction envisagée est importante, comme pour le projet du pont Hassan II qui a nécessité la réalisation préalable de 700 pieux larges de 1,2 mètre de diamètre ou encore le Grand Théâtre de Rabat, où les fondations sont renforcées de profonds pieux. En outre, la présence d’une nappe phréatique, de canalisations, galeries et cavités peuvt déstabiliser les semelles, à l’image des vides laissés par les khettaras, cette technique traditionnelle de captage des eaux, dont le principe est d’épouser la configuration du terrain pour mobiliser les eaux souterraines et de pluie, dans l’intention d’alimenter la nappe phréatique. Concrètement, cette méthode ancestrale, considérée comme l’un des plus vieux systèmes de gestion des eaux de culture, consiste à aménager les bassins versants afin de collecter les eaux et à creuser des puits espacés et connectés entre eux par des galeries conduisant les eaux par simple effet de gravité. A l’opposé des canaux, qui ont tendance à être envahis par la végétation, les khéttara permettent d’apporter une eau saine avec un minimum d’évaporation. Aujourd’hui abandonnées, ces galeries souterraines, bien connues et très présentes dans les régions de Marrakech et Tafilalet, sont susceptibles de présenter un réel danger en cas de construction de bâtiments au-dessus de ces creux. Ce n’est donc pas parce qu’une parcelle est déclarée constructible que la qualité est forcément de mise. Eu égard à la multitude de risques potentiels et à leur incidence soit sur le budget soit sur la qualité de vie, il est fortement conseillé, notamment hors lotissement, de s’adresser à un laboratoire dans l’objectif de réaliser une étude de sol afin de déterminer le type de fondations nécessaires et pérenniser ainsi la construction. Même s’il est possible de demander au vendeur une copie du rapport de l’étude de sol s’il en dispose, il est recommandé de faire appel à un professionnel en vue d’effectuer des sondages et fournir un rapport contradictoire complet dans le but d’avoir un diagnostic fiable.
Superficie
Le bornage est une opération importante pour connaître les limites et dimensions, c’est même la seule façon de juger exactement la surface à acheter, qui est généralement connue au préalable en lotissements, tandis que pour les terrains isolés, il est fréquent qu’elle soit inexacte. C’est pour cela qu’il est conseillé de faire intervenir un géomètre afin d’éviter tout litige. Par ailleurs, outre que la superficie a une influence sur le prix, les grands et petits lots présentent chacun des avantages et des inconvénients. Un terrain plutôt petit et bien entretenu est souvent préférable à un grand terrain mal conçu, mal implanté, et mal entretenu faute de temps ou d’énergie. A contrario, un grand espace donne la possibilité de faire construire une maison spacieuse, d’avoir un grand jardin et de garder les distances avec le voisinage. Toutefois, il implique des taxes et des frais d’entretien conséquents et plus de consommation d’énergie. L’option pour une surface ou une autre dépend des envies et du projet de construction mais également de la localisation. L’actrice Lea Michele aurait pu s’offrir un somptueux château, mais elle a eu le coup de foudre pour une petite bicoque située au cœur d’un quartier luxueux de Los Angeles. En effet, les parcelles situées dans les secteurs urbanisés et notamment en lotissement ont souvent une surface plus petite par rapport à celle des terrains isolés.
Viabilité
La viabilisation est la réalisation des travaux de raccordement entre le bâtiment et les réseaux existants situés à proximité. Ces opérations permettent de desservir le futur logement enélectricité, télécom, eau potable, assainissement, etc. En lotissement, les parcelles sont très souvent vendues viabilisées, seuls les branchements entre l’habitation et les réseaux sont à la charge de l’acheteur. En revanche, lorsque le terrain est isolé ou en campagne, il est judicieux de vérifier sa viabilité. Par surcroît, il convient de s’assurer que la future construction est plus haute que le réseau d’évacuation, car sinon, la mise en place d’une pompe de relevage des eaux usées peut s’imposer, à moins de la surélever si les règles locales d’urbanisme l’acceptent. Cependant, les deux solutions vont engendrer des coûts supplémentaires.
Couverture du réseau
Cela peut paraître accessoire mais il est important de se renseigner sur la qualité de la connexion internet dans le secteur et de la réception pour les téléphones mobiles concernant les différents opérateurs. Un mauvais réseau ou un signal trop faible risque de gâcher le quotidien.
Le terrain idéal n’existe probablement pas ; il convient alors de trouver celui qui correspond le plus aux attentes parce qu’il est vital de rester harmonieux avec le projet initial, car sinon, vivre dans la maison neuve peut ne pas être apprécié. En effet, les travaux durent généralement plusieurs mois, et cette longue attente doit être récompensée par une réelle satisfaction.
Abdelhak EL MOULI: ingénieur d’état en génie civil, lauréat de l’Ecole Mohammadia des Ingénieurs
